Reajuste do contrato de aluguel com a alta do IGPM, e agora? – Por Marco Aurélio Oliveira Lima

COMO É FEITO O REAJUSTE DO ALUGUEL DE ACORDO COM A LEI?

Na confecção de um contrato de aluguel, é necessário estabelecer um parâmetro para que ocorra o reajuste. Este parâmetro, conforme estabelece a Lei de Locação, é de livre fixação pelas partes, desde que não vinculada à variação cambial ou ao salário-mínimo; contudo, vê-se no mercado imobiliário, o costume de se aplicar o Índice Geral de Preço de Mercado-IGPM.

O QUE É O IGPM?

O Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM foi criado em 1940 com o objetivo de medir movimentos dos preços de forma mais abrangente que os outros índices do mercado, é geralmente utilizado para reajustar tarifas públicas (energia e telefonia), contratos de locação e em contratos de prestação de serviços.

POR QUE AUMENTOU TANTO NOS ÚLTIMOS 12 MESES?

O valor do IGP-M é definido com base em outros três índices: IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor-Mercado) e o INCC-M (Índice Nacional de Custo de Construção).

A maior parte do indicador é composta por commodities ligadas ao setor industrial, como minério de ferro, cobre e alumínio, e, também, do agronegócio, a exemplo de milho, soja e trigo. Com a desvalorização cambial, esses produtos, cotados em dólar, aumentaram muito de preço, o que leva à pressão do IGP-M para cima.

O QUE FAZER COM A ALTA DO IGPM?

O valor do reajuste de aluguel tem assustado muitos inquilinos, já que a maioria dos contratos de locação preveem o reajuste anual pelo IGP-M, que acumulou em 37,42% nos últimos 12 meses (05/2020 a 05/2021).

Tal aumento gera impacto financeiro nos contratos de aluguel, agravando-se devido a Pandemia e suas consequências econômicas, fazendo com que muitos fiquem em uma situação extremamente difícil para manter sua locação comercial ou residencial.

Desta forma, o indicado no momento é, em casos de desequilíbrio patrimonial, buscar por uma negociação com o locador, pautada no bom senso para que o ajuste seja viável para ambos, lembrando que cada situação deve ser observada individualmente.

Para os novos contratos, a alternativa encontrada é a substituição do índice IGP-M para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), como já faz a grande rede imobiliária Quinto Andar, que possui aproximadamente 40% dos seus contratos ativos corrigidos pelo IPCA.

Nesse mesmo sentido, encontra-se em trâmite na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1026/2021 que visa fixar o IPCA como teto para reajuste dos aluguéis, ou seja, caso for aprovada, o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo.

Não havendo acordo amigável, o locatário pode entrar com processo na justiça para tentar a alteração da cláusula de reajuste do contrato de locação, substituindo o IGPM por outro que melhor represente a recomposição do valor da moeda, como por exemplo o IPCA.

No atual momento, há muitas decisões judiciais substituindo o IGPM pelo IPCA, entendendo-se que este índice é mais adequado para os aluguéis porque reflete “o real custo de vida” da população.

Lembre-se que o acompanhamento de advogado é essencial para a solução tanto amigável, como, se necessário, judicial da presente questão.

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